Tällä palstalla käsitellään yleisiä asunto-osakeyhtiöihin (taloyhtiöihin) ja isännöintiin liittyviä kysymyksiä ja annetaan niihin vastauksia. Kysymykset ja vastaukset on muokattu niin, että niistä ei paljastu yksittäisen taloyhtiön yksilöimisen mahdollistavia asioita. Siksi palstalla esitettävät maksuttomat kysymykset ja vastaukset ovat varsin yleisiä.

Jos haluat tarkemman ja yksilöidymmän vastauksen, saat sellaisen maksullisesta palvelustamme. Voimme esittää tällä palstalla myös maksullisessa palvelussa käsiteltyjä aiheita yleisellä tasolla, mikäli näemme kysymyksellä olevan yleisempää mielenkiintoa ja hyötyä asunto-osakeyhtiöille.

Uusia kysymyksiä ja vastauksia tulee palstalle sitä mukaa, kun saamme lisää sopivia kysymyksiä, ja ehdimme niihin vastata.

Täytyykö taloyhtiöllä (asunto-osakeyhtiö) olla isännöitsijä?

Sen, täytyykö taloyhtiöllä olla isännöitsijä, ratkaisee taloyhtiön yhtiöjärjestys. Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään, että taloyhtiöllä pitää olla isännöitsijä, sellainen on oltava. Jos siitä taas ei määrätä mitään, voi taloyhtiön johto (=hallitus) halutessaan päättää isännöitsijän palkkaamisesta. Toki kustannukset täytyy sisällyttää taloyhtiön budjettiin.
Jos taloyhtiöllä ei ole isännöitsijää, vastaa hallitus ja viime kädessä hallituksen puheenjohtaja isännöitsijän tehtävistä.
Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) ei vaadi, että taloyhtiöllä on isännöitsijä. Jos isännöitsijä kuitenkin on valittu, tämän vastuista ja tehtävistä on säädetty mm. lain 1. luvun 11 §:ssä ja 7. luvussa.

Mitä tehtäviä isännöitsijällä on? Miten niistä voi sopia? Miten isännöinnin hinta määräytyy?

Isännöitsijän tehtävistä ja vastuista on yleisellä tasolla säädetty AOYL:n 7. luvun 17 – 28 §:ssä. Yksityiskohtaisemman tehtäväluettelon on julkaissut Kiinteistöalan Kustannus Oy (Kiinteistöliiton omistama). Tehtäväluettelo on suositus, ja isännöitsijän (isännöintiyrityksen) ja taloyhtiön välillä voidaan sopia, mitkä tehtävät sisältyvät kuukausimaksuun ja mitkä veloitetaan erikseen.

Koska luettelo on hyvin laaja ja kattava, se sisältää paljonkin tehtäviä, joita tulee taloyhtiölle tehtäväksi vain harvoin. Ne voidaan sopia erikseen veloitettaviksi. Näin olemme esimerkiksi saaneet Säästö-paketillemme edullisemman kuukausihinnan. Täyden palvelun pakettimme taas sisältää käytännössä kaikki em. luettelossa suositellut tehtävät kuukausihinnassaan.

Jos pyytää tarjousta isännöitsijöiltä, kannattaa varmistaa, että tarjoukset ovat suunnilleen saman sisältöisiä, ja että ne sisältävät kaikki omassa tilanteessa tarvittavat tehtävät.

Kuukausimaksun lisäksi isännöintiyhtiöt yleensä laskuttavat mm. kokouspalkkiot yhtiökokouksista ja hallituksen ym. kokouksista, kopiointi-/tulostuskuluja, postituskulut, sekä taloyhtiön kotisivuista ja pankkiyhteyksistä aiheutuvia kuluja.

Kuinka vaihdan isännöitsijää?

Isännöitsijän valinta on AOYL:n mukaan hallituksen tehtävä, ellei sitä ole yhtiöjärjestyksessä määrätty yhtiökokoukselle. Isännöintiliiton yleisissä sopimusehdoissa (ISE2007) isännöitsijän irtisanomisaika on kolme kuukautta, mutta se voi olla pitempikin. Tarkista se omasta sopimuksestanne! Hallitus irtisanoo vanhan isännöitsijän ja päättää uudesta isännöitsijästä.

Vanhan (irtisanotun) isännöitsijän täytyy tehdä välitilinpäätös (ellei tehdä normaalia tilinpäätöstä) irtisanomisajan loppuun. Uusi isännöitsijä jatkaa siitä. Vanha isännöitsijä luovuttaa kirjanpidon ja muut taloyhtiön dokumentit ja tiedot uudelle isännöitsijälle. Laskut ohjataan uudelle isännöitsijälle, samoin tilien käyttöoikeudet. Hyvän isännöintitavan mukaisesti molemmat isännöitsijät ovat sitoutuneet edesauttamaan vaihdosta.

Lue lisää Isännöitsijän vaihto -sivultamme!

Kysymyksiä ja vastauksia asunto-osakeyhtiöiden isännöinnistä